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房地产复苏,高净值投资者如何投资房地产?

发布时间:2020/7/30 17:35:01   浏览次数:139

导读:今年以来随着国内疫情的基本结束,经济处于快速恢复之中。其中,房地产是恢复领先的一个行业。部分城市还出现了“万人摇号”、“日光盘”等过热的现象,政策调控也在逐步增加,那么未来房地产会怎么发展?高净值投资者如何投资房地产呢?本文将带大家来探讨探讨这些问题。


01-上半年宏观经济企稳,房地产投资起到非常大的作用


房地产仍然在经济中起着非常重要的作用。作为传统的支柱产业,房地产带动了钢铁、水泥、煤炭、家电、家居等众多上下游行业的增长,对经济整体影响力仍然巨大。今年上半年,我国GDP同比增长-1.6%,其中一季度同比增长-6.8%,二季度同比增长3.2%,经济呈快速恢复的态势。从需求端来看,消费偏弱(今年1-6月社会消费品零售总额累计同比下降11.4%),投资相对较强,今年1-6月固定资产投资完成额累计同比下降3.1%,其中房地产投资恢复最快,房地产开发投资完成额1-6月累计增长1.9%,在投资各个细项中领先,对经济起到了很好的拉动作用。


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随着国内经济恢复,房地产的价格和销量也在快速恢复中。根据统计局公布的数据,1至6月份,商品房销售面积累计69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1至5月份收窄3.9个百分点。其中6月销售面积2.07亿平,同比分别增长2.1%,销售金额2.06万亿元,同比增长9.0%。价格方面,百城房价指数呈V型反转走势,在经历2月的低点后环比增速逐月升高,6月环比增长0.53%,创2018年8月以来的新高,部分城市还出现了万人摇号、日光盘等现象。南京、杭州、深圳、东莞等局部城市房地产过热倾向,这些城市也都出台了房地产调控政策。


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02-在政策的调控下,房地产可能会迎来平稳增长


虽然房地产对经济起到拉动作用,但如果不加控制,房地产则会有全面过热的倾向,会吸引过多资金流入房地产,一方面不利于宏观经济稳定、增加宏观经济风险,另一方面,也挤出了本该流入新经济的资金,也不利于经济转型和新经济的发展。随着过热城市增多,房地产调控政策也在加码。目前政策更多的强调“因城施策、一城一策”,给局部偏热的城市降温。未来预计,房地产政策仍将围绕在“房住不炒”的主基调下,继续按“因城施策、一城一策”的思路进行精准调控。当然房地产暴跌对经济的破坏作用也是非常大的,政策出发点并不在于打压房地产,而在于稳定房地产预期,在政策的调控下,房地产可能会迎来平稳增长,而不会过热。


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03-房地产增量需求仍在,存量地产时代逐步开启


对于房地产的未来,我们认为要从增量和存量两个方面考虑。增量方面,根据统计局数据,截止2019年,我国城镇常住人口84843万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%,而截止2017年,美国城镇化率就已经达到82%,英国达到83%,日本更是高达94%,可见与发达国家相比我国城镇化率仍然有很大的提升空间。房地产作为城镇化重要的载体也仍有很大的增长空间。在政策的调控下,未来房地产仍将保持稳定增长。

存量方面,一方面,房地产也有老旧小区和棚户区改造的需求,另一方面,随着网上购物快速增长,仓储的需求大幅增长,仓储未来投资潜力较大,此外,线下的购物中心仍然难以被线上替代,也有投资机会。而一线城市如北京、上海的写字楼则处于供过于求的局面。


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04-高净值投资者如何投资房地产


对于投资实物住宅,在房住不炒的主基调下,房地产出现暴涨暴跌的概率比较小,局部出现过热也会迅速进行调控,从全局来看,房地产更可能的是平稳增长。总体来看,投资住宅获取暴利的可能性较低,但仍可能获得稳健的收益。当然投资住宅仍然需要具体问题具体分析,需要综合考虑当地房地产政策、地段、交通、配套、价格和城市人口净流入情况等因素。

对于理财产品方面,目前投向房地产的产品大的类别主要有固收类产品、房地产股权基金。固收类的房地产产品,目前主流的产品有房地产信托、金交所定融、债权类产品等,目前仍然有不错的收益,且房地产预期较为稳定。房地产股权基金,由于房地产持续多年的繁荣,房地产开发的利润还是比较丰厚的,一般开发商不太愿意分享项目公司股份,过去房地产开发商更多的采用银行信贷、房地产信托等各种渠道借款的方式融资,但在银行信贷、信托融资等融资方式收紧后,股权融资逐渐发展起来。房地产股权基金收益弹性大,更适合风险承受能力强的投资人,在承担一定风险的基础上,获取高收益


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